Wirksamkeit der Hausgelderhöhung eines Altenwohnstiftes nach den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe --  
Gericht:  OLG Karlsruhe
Datum:  22.01.1987
Aktenzeichen:  9 U 159/83
Rechtsgrundlage(n):  
 §  315 BGB
Entscheidungsform:  
Urteil
Vorinstanz(en):  
LG ... - 29.04.1983 - AZ: 2 O 534/82

Fundstelle(n):  
MDR 1988, 316 (Volltext mit amtl. LS)
NJW-RR 1988, 1402-1403 (Volltext mit amtl. LS)
WuM 1989, 151-152 (Volltext mit amtl. LS)

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In dem Rechtsstreit
hat das Oberlandesgericht Karlsruhe - 9. Zivilsenat in Freiburg -
auf die mündliche Verhandlung vom 18. Dezember 1986,
an der mitgewirkt haben:
Vorsitzender Richter am Oberlandesgericht Dr. Hertel
Richter am Oberlandesgericht Dr. Kiderlen
Richter am Oberlandesgericht Hahn,
für Recht erkannt:


Tenor:
1.   Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts ... vom 29.04.1983 wird zurückgewiesen.
Jedoch wird das angefochtene Urteil in Ziff. 3 seines Tenors dahin abgeändert, daß die Widerklage we-gen eines Zahlungsantrags von 1.400,- DM - nebst in der Berufungsinstanz hierzu geltend gemachten Zinsen - nicht als unbegründet, sondern als unzulässig abgewiesen wird.
2.   Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3.   Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4.   Der Wert der Beschwer wird für die Beklagten auf 15.115,- DM festgesetzt.

Tatbestand
Die Beklagten sind Bewohner des vom klägerischen Verein betriebenen Altenwohnstiftes. Sie bewohnen ein 2-Zimmer-Appartement. Zwischen den Parteien besteht ein "Hausvertrag" vom 17./25.08.1976 (Kopie I 53). Mach Ziff. 6.2 des Vertrages haben die "Hauskosten" ursprünglich 836,- DM pro Person, für die Beklagten zusammen sonach 1.672,- DM betragen. Weiter heißt es in Ziff. 6.2:
"Wenn die allgemeine Kostenlage eine Veränderung der Hauskosten erforderlich macht, kann der Verein die Hauskostenvereinba-rung mit einer Frist von 8 Wochen zum Monatsschluß gesondert aufkündigen, ohne daß es der Kündigung des gesamten Vertrages bedarf. Dem Hausbewohner steht in diesem Falle das Recht zu, den Gesamtvertrag zum gleichen Zeltpunkt binnen 4 Wochen nach Eingang der Hauskostenkündigung seinerseits aufzukündigen. Unterbleibt diese Kündigung, gilt der neue Hauskostensatz als ange-nommen."
Um die Wirksamkeit solcher Erhöhungen der Hauskosten geht es in diesem Rechtsstreit.
Entsprechend genereller Erhöhungen der Hauskosten durch die Klägerin entwickelten sich die von der Klägerin für die Beklagten festgesetzten Hauskosten wie folgt:
Monatlich 1.878,- DM ab 01.07.1978,
monatlich 2.010,- DM ab 01.07.1979,
monatlich 2.150,- DM ab 01.07.1980,
monatlich 2.322,- DM ab 01.07.1981,
monatlich 2.508,- DM ab 01.07.1982.
Das hiernach errechnete Hausgeld haben die Beklagten für die Zelt bis 30.04.1981 vollständig bezahlt. Bezüglich restli-cher 140,- DM Monatlich für die Zelt vom 01.07.1980 bis 30.04.1981 waren sie durch rechtskräftiges Urteil des Land-gerichts ... vom 28.05.1982 - 7 S 11/82 (6 C 208/81 ...) zur Zahlung verurteilt worden. Für die Zelt von Mai 1981 bis Oktober 1982 stehen insgesamt 4.972,- DM aus, und zwar monatlich je 140,- DM für Mai und Juni 1981, monatlich je 312,- DM für Juli 1981 bis Juni 1982 und monatlich je 237,- Ob für Juli bis Oktober 1982. Diese 4.972,- DM macht die Klägerin mit der Klage geltend. Mit der Widerklage verlangen die Beklagten ihrerseits Rückzahlung von 6.643,- DM, und zwar von 2.651,- DM für die Jahre 1979 und 1980 und von 3.992,- DM für die Zelt von Januar 1981 bis Juni 1982.
Vor dem Landgericht hat die Klägerin vorgebracht: Die Anhebung der Hauskosten in geschehenen Umfang habe sich aus Gründen des allgemeinen Kostenanstiegs nicht vermeiden lassen. Mit der - unstreitig erfolgten - Anhörung des Heimbeirates habe die Klägerin die Voraussetzungen für die jeweilige Hauskostenerhöhung geschaffen.
Sie hat beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 4.972,- DM nebst Zinsen aus 2.152,- DM seit 01.07.1981, aus 1.872,- DM seit 01.01.1982 und aus 948,- DM seit 01.10.1982 zu verurteilen.
Die Beklagten haben beantragt,
die Klage abzuweisen.
In Wege der Widerklage haben sie beantragt,
1.   die Klägerin zur Zahlung von 6.643,- DM zu verurteilen,
2.   die Klägerin zu verurteilen, für die Zelt vom 01.07.1978 bis 30.06.1982 Rechnung zu legen durch Vorlage testierter Berichte eines vereidigten Wirtschaftsprüfers.
Sie haben geltend gemacht, daß die jeweils geforderten Hauskosten seit 01.07.1978 überhöht seien. So habe die Kläge-rin in ihre Wirtschaftspläne und Jahresabschlüsse auch Tilgungsabschreibungen eingesetzt, die lediglich zu einer Ver-mögensumschichtung führten, und ein Disagio für Nachfinanzierungen, die nicht zu Lasten der Bewohner gehen könn-ten. Sie habe weiter Umlagen ihrer Hauptverwaltung nicht aufgeschlüsselt und zu Unrecht Kosten der Pflegestation auf die andern Bewohner umgelegt. Durch Fehlkalkulation seien beim Betrieb der Cafeteria Verluste entstanden, die eben-falls zu Unrecht auf die Bewohner umgelegt seien. Auch arbeite die Klägerin mit einem zu hohen Fremdkostenanteil, so daß die eingesetzten Kapitalkosten überhöht seien. Schließlich habe die Klägerin die einzelnen Daten Ihrer Wirtschafts-pläne nicht belegt. Die mit der Zahlungswiderklage verlangten 6.643,- DM hätten die Beklagten für die Zelt von Januar 1979 bis Juni 1982 zuviel bezahlt. Um Ihnen eine Überprüfung zu ermöglichen, ob noch weitere Beträge zu Unrecht bezahlt seien, sei die Klägerin zur Rechnungslegung verpflichtet.
Die Klägerin hat beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Mit Urteil vom 29.04.1983, auf das wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 4.972,- DM nebst 4 % Zinsen aus 280,- DM seit 01.07.1981, aus 1.872,- DM seit 01.01.1982 und aus 2.820,- DM seit 01.10.1982 verurteilt, wegen des weitergehenden Zinsanspruchs die Klage, sowie die Widerklage im ganzen abgewiesen. Das Landgericht betrachtet den Hausvertrag der Parteien als Altenheimvertrag, auf den mietrechtliche Vorschriften nicht anzuwenden seien. Nach diesem Hausvertrag sei das Hausgelderhöhungsver-langen der Klägerin grundsätzlich wirksam, wenn es unter der hier unstreitig erfolgten Mitwirkung des Heimbeirates ausgesprochen werde und kein Mißverhältnis zwischen Entgelt und Leistung der Einrichtung bestehe. Eine Hauskosten-erhöhung, die entgegen §  2 Abs. 1 Nr. 2 des Heimgesetzes vom 07.08.1974 (BGBl. I, 1873) zu einem Mißverhältnis zwischen dem Entgelt der Heimbewohner und der Leistung der Einrichtung führen würde, wäre allerdings nach §  134 BGB unwirksam. Ein solches Mißverhältnis bestehe hier jedoch nicht, nachdem sich die Hauskosten vom 01.07.1978 bis 01.07.1982 um insgesamt 33,55 % erhöht ... hätten, während die Lebenshaltungskosten in demselben Zeitraum um 22,35 % gestiegen seien. Dementsprechend hätten die Beklagten das Bit der Klage verlangte Hausgeld zu zahlen und sei die Klägerin durch bisherige Zahlungen der Beklagten nicht ungerechtfertigt bereichert, wobei in diesem Zusammen-hang über die Widerklage in vollem Umfang - trotz dem vorangegangenen Verfahren - in der Sache selbst, und nicht nur durch Prozeßurteil, zu entscheiden sei. Eine Rechnungslegungspflicht der Klägerin bestehe nicht.
Mit der Berufung bringen die Beklagten vor: Zu prüfen sei nicht nur die Relation der Hausgelderhöhungen zum vertrag-lich vereinbarten Hausgeld von 1976; vielmehr sei der Ansatz des Hausgeldes insgesamt zu überprüfen. Hierzu werde auf das erstinstanzliche Vorbringen Bezug genommen. Im übrigen seien die Beklagten nach wie vor auf eine Rech-nungslegung der Klägerin angewiesen.
Die Beklagten beantragen,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils
die Klage abzuweisen und
auf die Widerklage die Klägerin zu verurteilen,
an die Beklagten 6.643,- DM nebst 4 % Zinsen hieraus seit Zustellung
der Widerklage zu zahlen und
für die Zeit vom 01.07.1978 bis 30.06.1982 durch Vorlage testierter
Berichte eines vereidigten Wirtschaftsprüfers Rechnung zu legen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Klägerin beruft sich im wesentlichen auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils.
Die Klägerin hat ihre Wirtschaftspläne und die entsprechenden Daten der von einem Wirtschaftsprüfer geprüften Jah-resabschlüsse für die Jahre 1979 bis 1982 vorgelegt.
Die Akten des Landgerichts ... 7 S 11/82 (AG ... 6 C 208/81) lagen vor und waren Gegenstand der mündlichen Ver-handlung.
Der Senat hat gemäß Beweisbeschluß vom 22.11.1984 (II 113) ein schriftliches Gutachten des Sachverständigen ... 11.07.1986 eingeholt. Der Sachverständige hat sein Gutachten in der Berufungsverhandlung vom 18.12.1986 erläutert. Auf Fragen des Beklagten hat der Sachverständige im wesentlichen ausgesagt: Er habe die von einem Wirtschaftsprüfer testierten Zahlen der jeweiligen Jahresabschlüsse zugrunde gelegt, sie nicht seinerseits nachvollzogen. Die Zahlen der Wirtschaftspläne habe er nicht im einzelnen überprüft. Berechnungsgrundlage bei den jeweiligen Anhebungen der Pen-sions- und Pflegesätze seien jeweils die - nicht von einem Wirtschaftsprüfer geprüften - Zahlen des Wirtschaftsplanes gewesen. Der Vergleich mit den testierten Zahlen des jeweiligen Jahresabschlusses zeige, daß nicht falsch geplant wor-den sei. Einen Verlust und Ergebnisausgleich des Vorjahres gebe es nach der Praxis der Pflegesatzkommission in Ba-den-Württemberg nicht. Es sei nicht unüblich, daß in den Anfangsjahren eines Heimes Verluste auftreten; später seien dann positive Zahlen die Regel. Im Verhältnis zu den im schriftlichen Gutachten wiedergegebenen Vergleichszahlen anderer Einrichtungen seien die Kosten und die Pensionssätze bei der Klägerin stärker angestiegen. Dies könne darauf hindeuten, daß die Klägerin zunächst "tief eingestiegen" sei und dann ihre Zahlen habe stärker anheben müssen. Er, der Sachverständige, habe bei seiner Prüfung berücksichtigt, daß bei der Klägerin keine Vollverpflegung geboten werde. Ein verhältnismäßig niedriger Pflegesatz bei der Klägerin sei nur deshalb möglich, weil ein relativ geringer Personal-aufwand bestehe.
Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den vorgetragenen Inhalt der in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze der Parteien Bezug genommen.

Entscheidungsgründe
Die Berufung der Beklagten ist zulässig. Sie hat aber keinen Erfolg.
Zunächst ist festzuhalten, daß die auf Zahlung gerichtete Widerklage wegen eines Betrags von 1.400,- DM nebst Zinsen unzulässig ist. In dieser Höhe sind die Beklagten durch rechtskräftiges Urteil im Vorverfahren zur Zahlung verurteilt worden. Sie können nun das aufgrund dieser Verurteilung Bezahlte nicht mit der Bereicherungsklage zurückfordern mit der Begründung, der Rechtsstreit sei unrichtig entschieden worden (vgl. BGH NJW 1982, 1147, 1148). Zur Begründung seiner gegenteiligen Entscheidung stutzt sich das Landgericht auf eine Erklärung der Beklagten in der Mündlichen Ver-handlung vom 23.09.1981 vor dem Amtsgericht im Vorprozeß (S. 241 der Akten des Amtsgerichts Villingen-Schwenningen), es werde auf eine Überprüfung der Angemessenheit des Erhöhungsbetrags in diesem Verfahren ver-zichtet; sie behielten sich jedoch vor, eine Überprüfung auf anderem Wege herbeizuführen. Diese Erklärung ist für die Rechtskraftwirkung des darauf ergangenen Urteils aber unerheblich.
Die auf Zahlung restlicher Heimkosten gerichtete Klage ist begründet; die auf Rückzahlung von Heimkosten gerichtete Widerklage ist unbegründet, soweit sie nicht - wie ausgeführt - unzulässig ist.
Beide Parteien legen den Hausvertrag dahin aus, daß die Beklagten das von ihnen geschuldete Hausgeld gesamtschuld-nerisch zu zahlen haben. Diese übereinstimmende Auslegung, die von der Sache her naheliegt, bleibt auch für den Senat maßgebend.
Zutreffend geht das Landgericht davon aus, daß die Wirksamkeit einer Hausgelderhöhung nicht an den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (Art. 3 des zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 18.12.1974, BGBl. I, S. 3603) zu messen ist. Bei einem Auenhellavertrag handelt es sich um einen sog. gemischten Vertrag, der aus Elementen des Mietvertrages, des Dienstvertrages und des Kaufvertrages zusammengesetzt ist, aber ein einheitliches Ganzes bildet und deshalb bei der rechtlichen Beurteilung nicht in seine verschiedenen Be-standteile zerlegt werden kann in dem Sinne, daß auf den Mietvertragsanteil Mietrecht, auf den Dienstvertragsanteil Dienstvertragsrecht und auf den Kaufvertragsanteil Kaufrecht anzuwenden wäre; der Eigenart des Vertrages wird nur die Unterstellung unter ein einziges Vertragsrecht gerecht, nämlich dasjenige, in dessen Bereich der Schwerpunkt des Vertrages liegt (vgl. BGH NJW 1981, 341). Der Senat folgt dem Landgericht darin, daß bei dem Hausvertrag der Par-teien die von der Klägerin zu erbringenden Dienst- und Forsorgeleistungen im Vordergrund stehen, so daß er nicht als Wohnungsmietvertrag angesehen werden kann. Hierzu wird insbesondere auf das vom angefochtenen Urteil herangezo-gene Berufungsurteil im Vorverfahren Bezug genommen. Diese Frage ist zwischen den Parteien ernsthaft auch nicht mehr im Streit.
Die von den Parteien in ihrem Hausvertrag vereinbarte Hausgeldänderungsklausel stellt sich als ein Leistungsvorbehalt der Klägerin i.S. von §  315 BGB dar. Hiernach kann die Klägerin - Gesichtspunkte für eine abweichende Auslegung sind nicht erkennbar - die Neubestimmung des Hausgeldes nach billigem Ermessen treffen. Die von ihr getroffene Be-stimmung ist aber für die Beklagten nur verbindlich, wenn sie der Billigkeit entspricht (vgl. auch hierzu BGH a.a.O.).
Einer Entscheidung, ob die jeweiligen Hausgelderhöhungen der Klägerin der Billigkeit entsprechen, ist das Gericht nicht deshalb enthoben, weil der Heimbeirat bei den Hausgelderhöhungen jeweils - unstreitig - mitgewirkt hat. Nach §  26 Ziff. 3 der Heimatwirkungsverordnung vom 19.07.1976 (BGBl. I, S. 1819) wirkt der Heimbeirat bei Entscheidungen des Heimträgers über eine Änderung der Heimkostensätze mit. Diese Mitwirkung kann jedoch nicht die Rechtsstellung des einzelnen Heimbewohners schmälern, umso weniger, als sie sich nach §  28 der Verordnung auf Information und Anhörung beschränkt.
Die Billigkeitskontrolle nach §  315 Abs. 3 BGB entfällt auch nicht deshalb, weil nach §  7 ff des Heimgesetzes vom 07.08.1974 (BGBl. I, S. 873) für den Betrieb von Altenheimen und Altenwohnheimen behördliche Überwachungs-pflichten bestehen, die sich auch auf die Bemessung der Heimkostensätze erstrecken können. Daran würde sich selbst dann nichts ändern, wenn die Festsetzung der Heimkostensätze einer behördlichen Genehmigung bedürfte (vgl. BGHZ 73, 114, 116).
Nach der Vereinbarung der Parteien kann die Klägerin die Hauskosten neu festsetzen, "wenn die allgemeine Kostenlage eine Veränderung der Hauskosten erforderlich macht". Mit dieser Veränderung der allgemeinen Kostenlage sind nicht die allgemeinen Lebenshaltungskosten gemeint, sondern die der Klägerin entstehenden Kosten, die sie zu bewältigen hat und die sie wieder erwirtschaften muß. Dementsprechend kommt es nicht so sehr auf die Entwicklung des Lebens-haltungskostenindexes an, auf den das Landgericht in erster Linie abgestellt hat. Abgesehen davon wäre es auch recht zweifelhaft, ob bei einer Anknüpfung an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten eine Steigerung des Hausgeldes um 33,55 % bei einer Steigerung der Lebenshaltungskosten um 22,35 % noch angemessen wäre.
Für die Billigkeitsprüfung nach §  315 Abs. 3 BGB kann es aber nicht allein auf die Relation der Änderung des Haus-geldes zur Entwicklung der der Klägerin entstandenen Kosten ankommen. Zu beachten bleibt auch, daß das Hausgeld im ganzen nicht außer Verhältnis zur Leistung des Heimes gerät, wie dies als Zweck des Heimgesetzes in dessen §  2 Abs. 1 Nr. 2 definiert ist. Bei der Frage, ob ein Mißverhältnis zwischen Leistung und Entgelt vorliegt, kommt es nicht nur auf die der Klägerin entstandenen Kosten, sondern auch darauf an, ob diese Kosten einem wirtschaftlichen Verhal-ten entsprechen und ob die Leistungen und das dafür verlangte Entgelt den Leistungen und Entgeltanforderungen ähnli-cher Einrichtungen von vergleichbaren Trägern entsprechen (vgl. Gössling/Knopp, 2. Aufl., Rdn. 21 ff zu §  2 Heimge-setz; Kunz/Ruf/Wiedemann, 3. Aufl., Rdn. 4 zu §  2 Heimgesetz, Dahlem/Giese, Stand 1980, Rdn. 5 zu §  2 Hellage-setz).
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme entsprechen die für die hier maßgebliche Zelt von 1979 bis 1982 erfolgten Erhöhungen der Hauskosten der Billigkeit.
Dafür spricht zunächst ein Vergleich der Hauskosten der Klägerin mit den Pensionssätzen ähnlicher Einrichtungen vergleichbarer Träger. Der Sachverständige hat unter Hinwels auf die Pflegesätze vergleichbarer Einrichtungen und auf die Praxis der Pflegesatzkommission aufgezeigt, daß die von der Klägerin verlangten Hauskosten die Entgelte ver-gleichbarer Einrichtungen nicht überstiegen haben, z. T. darunter lagen. Auch die Umlegung der von den Beklagten im einzelnen angeführten Kosten (Schuldzinsen, Abschreibung, Kosten der Pflegestation und der Cafeteria) auf die Be-wohner hält sich, wie der Sachverständige dargelegt hat, im Rahmen des üblichen und ist nicht unangemessen.
Die Entwicklung der Aufwendungen und Erlöse der Klägerin deutet allerdings darauf hin, daß die Klägerin zunächst zu knapp kalkuliert hat, daß sie deshalb die Hauskosten in der Folgezeit in höherem Maße hat steigern müssen, um zu einem ausgeglichenen Ergebnis zu gelangen. Es ist dies indessen eine Entwicklung, die bei solchen Heimen in den ersten Jahren nach ihrer Errichtung nicht selten ist, wie der Sachverständige ausgeführt hat, und die für die Heimbe-wohner immerhin den Vorteil mit sich gebracht hat, daß sie in den Anfangsjahren nicht die vollen Heimkosten zu zah-len hatten, die zu einen ausgeglichenen Ergebnis erforderlich gewesen wären. Daß die Klägerin bei der Festsetzung der Heimkosten in der Folgezelt um ein ausgeglichenes Ergebnis bemüht war, ist jedenfalls auch dann nicht unbillig, wenn sie in früheren Jahren zu knapp kalkuliert hatte.
Der Sachverständige hat sich bei der Prüfung der Kostensituation der Klägerin im wesentlichen auf die von einem Wirt-schaftsprüfer geprüften und testierten Daten der Jahresabschlüsse der Klägerin gestützt und die Wirtschaftspläne der Klägerin, die jeweils Grundlage der Heimkostenerhöhungen waren, nicht im einzelnen durchleuchtet. Dieses Vorgehen des Sachverständigen ist gleichwohl geeignet, eine Bewertungsgrundlage für die Hauskostenerhöhungen zu schaffen. Denn die Jahresabschlüsse der Klägerin zeigen gerade, daß die Klägerin - von der Kostensituation her gesehen - keine überhöhten Hauskosten verlangt hat. Die Jahresabschlüsse 1979 bis 1981 brachten keine Kostendeckung; erst im Jahr 1982 erzielte die Klägerin ein positives Ergebnis beim Jahresabschluß. Daß die geprüften und testierten Daten der Jah-resabschlüsse selbst unrichtig seien, behaupten die Beklagten nicht.
Unbegründet ist die Widerklage auch, soweit die Beklagten von der Klägerin Rechnungslegung durch Vorlage testierter Berichte eines vereidigten Wirtschaftsprüfers verlangen. Sache der Klägerin, die die Hauskosten jeweils neu bestimmt hat, ist es, darzutun und zu beweisen, daß ihre Bestimmung der Billigkeit entspricht (vgl. BGH NJW 1981, 571). Gera-de deshalb aber, weil die Klägerin die Darlegungs- und Beweislast für die Umstände trifft, die ihre Leistungsbestim-mungen als billig erscheinen lassen, sind die Beklagten als Heimbewohner der Klägerin gegenüber nicht derart auf zusätzliche Auskünfte angewiesen, daß die Klägerin nach Treu und Glauben den Beklagten gegenüber allgemein zu Auskunft und Rechnungslegung über Ihre Kosten und Einkünfte verpflichtet wäre (vgl. Palandt, 46. Aufl., Anm. 2 d zu §  261 BGB).
Die Kostenentscheidung bestimmt sich nach §  97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit nach § §  708 Ziff. 10, 713 ZPO.

Streitwertbeschluss:
Der Wert der Beschwer wird für die Beklagten auf 15.115,- DM festgesetzt.
Dr. Hertel,
Hahn,
Dr. Kiderlen